拆解《民法典》如何定义房地产归属权选择他人代持内地物业宜将资产收回防风险

内地于今年1月1日实施的《民法典》，对由内地人代持有的房地产归属权，有以下的定义。

第一节为不动产登记。

第二百零九条：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十条：

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第二百一十六条：

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第二百一十七条：

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

存在风险解读：不动产登记簿上所完成登记的实名登记人，拥有不动产的归属权。

变卖物业毋须获同意

如房产代持人为实名登记人，代持人把代持物业进行变卖、转名、资产抵押，都不需要经实质资产拥有人同意。

如果代持人因意外或疾病导致失去精神上的行为能力，代持资产将会无限期冻结，没有方法可以转名、抵押贷款或者出售变现。

如果代持人遇上法律诉讼或被债务追讨，代持资产也有机会变成代持人的抵债资产，这些资产都有机会被法律诉讼处理产。

如果代持人失踪，代持资产同样会无限期冻结，也是没有方法可以全名、抵押贷款或者出售变现。

如果代持人死亡，代持资产更会直接变成代持人的遗产，将会被代持人的法定继承人或遗嘱继承人继承。

如果代持人的继承权公正没有充分做好，这些资产的继承可无了期，这样的效果是最差的。

债权追讨限期90天内

笔者认为，以上五种风险是随时发生的，应尽快把代持资产收回或可控制范围内转移到自己或家人名下，才可更有效防范这些风险的发生。

第二百二十一条：

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。

笔者解读，当登记资料有错误，因为提出诉讼的日期只有15天，需要及时发现、及时更正，才能更有效确保资产实质拥有人的利益。债权追讨的限期是90天内，也需要及时执行申诉。